По общедомовому имуществу

Вопрос разделения границ ответственности собственника жилого помещения и управляющей компании в настоящее время является весьма актуальным. Большое количество споров и судебных разбирательств, которые возникают в этой области, связаны с авариями на инженерном оборудовании и выяснением вопроса “Кто виноват?”. На первый взгляд ответ на этот вопрос исключительно прост. В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13.08.2006 N 491 четко дано определение составу общего имущества в многоквартирном доме. Однако на практике определить границы между общим имуществом и имуществом собственников бывает весьма затруднительно. Особенно это касается отдельного элемента отопительных систем – радиаторов. С одной стороны, радиатор является частью системы отоплений, с другой стороны, радиатор обогревает только квартиру собственника помещения, то есть служит удовлетворению только его личных бытовых нужд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичным образом часть 1 статьи 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

В подпункте “д” пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13.08.2006 N 491 воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Кроме того, пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Следовательно, по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом “д” пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Думаю, что лучшее решение в таких ситуациях – определить состав общего имущества заранее, зафиксировав его в перечне объектов общего имущества. В соответствии с Жилищным кодексом, наличие такого перечня является существенным условием заключения договора управления многоквартирным домом. Если этот перечень утвержден, состав объектов, за надлежащее состояние которых отвечает управляющая организация, будет решен.

помощник прокурора г. Кушвы

юрист 3 класса   Г.Л. Трясин